地铁公司“跨界”房地产，年入百亿的新势力崛起

2023年，全国商品房销售面积创下近十年以来的新低，百强房企销售总额同比下滑超过15%。

在房地产行业洗牌之际，地铁公 司却悄然坐上了牌桌，成为了隐形的“地产新势力”。

据易居研究院统计，已公布年报的31家地铁公司中，有7家公布了房地产开发收入，其中苏州轨交、京投公司（北京地铁母公司）、成都轨交和广州地铁2023年房地产开发收入同比增长均超过了40%，增幅远超房地产行业平均水平。

其中，两家地铁公司卖房收入超百亿。

有“地铁公司盈利之王”“最会搞副业的地铁公司”等称号的深圳地铁手握千亿货值土储，去年房地产开发收入虽然有所下滑，但仍达到147亿元，对其整体营收的贡献度超过58%。除此之外，京投公司2023年房地产年营收也突破百亿，达到了113.2亿元。

去年成都轨交的房地产收入是99.9亿元，也接近百亿，同比增长60%。苏州轨交的房地产开发收入增幅最高，年营收为30亿元，同比增长124%。广州地铁房地产方面的营收为24.7亿元，同比增长41%。

这几家地铁公司能够异军突起，与其多年坚持的TOD发展战略密不可分。TOD模式，即以公共交通为导向的开发（Transit Oriented Development），指以地铁、轻轨等公共交通为中枢，建立集工作、商业、文化、教育、居住为一体的城区。

在大家的印象中，地铁公司的主要职责是保障城市轨道交通的安全与高效运营。如今纷纷下场做“房地产副业”，背后其实是难解的盈利压力。

一家常规的地铁公司主要的营收与盈利来自于地铁本身的客运服务。由于地铁前期建设和后期维护成本太高，导致整体回报周期长，加之地铁票价需考虑公众利益，收费并不会太高。因此单单依靠地铁运营，地铁公司远远无法实现收支平衡。

综合查看31家地铁公司2023年年度报告，除深圳地铁、申通地铁、常州地铁外，大部分地铁公司总营业收入与总营业成本的差额均为负数，若加上政府补贴，归属于母公司净利润才可以转正。

但也有地铁公司即便算上政府补贴，仍处于亏损状态，比如加上政府补贴后兰州轨交亏损依然达到6.53亿元，佛山地铁亏损1.19亿元，沈阳地铁亏损0.72亿元。

为了反哺轨道交通建设运营，近年来越来越多的地铁公司开启了“轨道+物业”的模式，在轨道交通站点上方开发房地产和物业。

这种“以房养铁”的模式，确实取得了不错的成效。2023年深圳地铁的地铁铁路运营及设计板块毛利率为-23.06%，而站城一体化开发板块毛利率则高达37.4%。

在房地产行业的动荡时期，市场的波动也给部分地铁公司的房地产项目带来了挑战。2023年青岛地铁和武汉地铁，房地产开发收入均同比下滑。尤其是武汉地铁，去年房地产开发收入仅为1.8亿元，下跌了97%。

在新形势下，地铁公司还需要整合优势资源，加快探索“轨道+物业”发展新模式，寻求更大的盈利增长点。