房产中介生意不好做？贝壳进军房地产开发领域

近日，贝壳新增贝好家事业线，进军房地产开发领域的消息引起市场持续关注。

贝壳集团，由链家网升级而来（成立于2017年），主营业务为房产交易和租赁、装修、社区服务等。据贝壳官方发布信息，2022年上半年，贝壳在新房市场拥有最高的占有率，市占率约为7.2%，远超其他竞争对手；二手房市占率也高达30.4%。

作为房产中介领域的“一哥”，贝壳此番进军房地产开发，意欲何为？

已达山顶，还需“翻山”？

7月12日，贝壳董事长兼首席执行官彭永东发布公开信《翻越第二座山，吹响集结号》，宣布启动“一体三翼”战略升级并进行相应的组织架构调整。

“一体三翼”战略是指将组建经纪、家装、惠居、贝好家四条事业线，以及财经、产研、战略、品质、人力、用户、合规、公共、协同九条事务线。

此前，贝壳的经营战略是2021年底启动的“一体两翼”，“一体”即存量房和新房交易业务，“两翼”指家装家居赛道和普惠租房业务。

此次从“两翼”升级为“三翼”，即增加贝好家事业线，宗旨是以客户思维，共筑好产品、好服务，推动房屋供给侧升级。

彭永东在公开信中反复强调贝好家事业线的重要性，称住房从短缺时代走来，“有没有”和“够不够”不再是现在的核心问题，“好不好”才是关键。大城市里的成熟家庭，日益成为购房重要的一极，多居室、大面积，小区品质和居住体验是他们尤为看重的，这些偏好意味着新房产品也在呼唤供给侧升级，使得通过创新方式改造供应链条成为可能。

同时为更好地优化贝壳高层管理人员结构，助推贝好家事业线发展，任命深耕于新房业务多年的徐万刚为贝好家事业线CEO。“老将”上任，创新发展战略，贝壳对此次试水房地产开发雄心壮志。

贝壳方面则表示此次“一体三翼”战略升级和组织架构调整，是贝壳向下一个十年、“翻越第二座山”的调整准备。

或遇“寒冬”，何时回春？

近几年来，受到房地产市场持续走弱的影响，如今的贝壳早已没有往日盛景。

贝壳财报显示，截至2022年12月31日，贝壳总交易额为2.61万亿元，同比减少32.3%。其中，存量房（二手房）总交易额为1.58万亿元，同比下降23.4%，占总交易额的比重为60.54%；新房总交易额为9405亿元，同比下降41.5%，占总交易额的比重为36.03%。上述两项业务营收占贝壳总营收超九成。

目前，贝壳已经连续两年出现业绩亏损的情况，其中2022年贝壳的亏损达到了13.86亿，同比大幅下滑了164.45%。

而在今年5月，由住建部、市场监管总局联合印发的《关于规范房地产经纪服务的意见》出台，就二手房中介费过高、操纵经纪服务收费等问题作出规范。

该文件发布后，贝壳港股在5月9日一度大跌6%，最终收盘下跌5.01%，截至5月27日收盘，贝壳股价报收15.04美元每股，与2020年的高点79.4美元每股相比已经是“膝盖斩”，市值较高点蒸发超5000亿。

近年来，贝壳重要资方也在陆续撤离。去年2月，高瓴资本持有的贝壳股份从5%降至3.3%；去年8月软银披露的文件显示，孙正义已清仓了价值25亿美元的贝壳股票。

入局房产，前路未知？

近两年贝壳一直都在积极求变，坚持降本增效的同时，推出了“一体两翼”战略，以求寻找新的增长业务。“两翼”业务营收虽成为贝壳2022年财报中为数不多的亮点，但相较于大幅下降的业绩仍是杯水车薪。

贝壳进军房地产开发领域的原因主要是目前楼市低迷，交易不够活跃而影响了贝壳业绩，而依托渠道和财力直接进入开发领域，成为贝壳挽救业绩最容易想到的方向与路径，IPG中国首席经济学家柏文喜对此表示。

目前贝壳方面并未对新增业务做具体介绍，但在彭永东公开信中可以看到，贝壳新推出的贝好家，也许会参与改造供应链，以此介入新房产品打造。

“贝壳想要做房地产开发有其丰富的渠道优势，但在业务开发方面大概率要与房企进行合作，毕竟贝壳本身还没有项目操盘经验。当然也要看贝壳具体的业务运作模式，不排除小规模试水独立运作的可能，慢慢积累经验然后做大。”广东省规划院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉在接受媒体采访时称。

但这并不是贝壳第一次试图切入房地产开发链条，据相关媒体报道，2020年底，贝壳计划成立产业基金合作事业部，但是该业务并没有相关进展。此次贝壳积极求变进军房地产开发，前路仍未知。

目前房地产市场整体形势不好，虽然2-3月，热点城市出现“小阳春”行情，但市场未能延续回暖态势，目前仍然处于乍暖还寒之时，贝壳此次介入房地产开发领域，设立新的业务线，能否真正支撑起贝壳未来的发展，仍待时间的检验。