炒房客慌了！深圳二手房成交量暴跌，泡沫要被戳破了？

深圳房价永远涨，似乎是炒房客心中不灭的神话。

不过神话总归是神话，遇上最严厉的调控政策说破灭就破灭。自2月官方发布《深圳市住房和建设局关于建立二手住房成交参考价格发布机制的通知》后，中介挂牌价不得再超过二手房指导价格，同时首付上调。这一政策直接导致：卖房的人不忍“贱卖”房产，而买房的人“买涨不买跌”持续观望，所以深圳二手房市场成交量迅速下滑。

连续5个月下跌，创近10年新低！

数据显示，深圳二手房4-7月成交量分别为4877套、3027套、2575套、2557套，持续下跌。到了8月，二手房成交量仅维持在了2043套，同比暴跌8成，甚至创下了近10年新低。去年同期，这一数字为11322套。

一个人口超2000万的一线城市，月度二手房成交量竟然只有2000多套，实属罕见。这一成交量在一线城市中都是最低的。2021年8月北京二手住宅共计网签15942套。杭州8月二手房成交量也有5602套。

值得注意的是，8月深圳二手房成交量与价格跌幅加大，跟深圳的学区房新政不无关系。7月30日，《深圳经济特区社会建设条例（草案征求意见稿）》出台，提出推行大学区招生和办学管理模式，建立义务教育学校教师交流制度，以合理均衡配置教育资源。这一政策的出台直接打破了房子和学位的对应关系，给学区房泼了一大盆冷水。

学区房遭腰斩，降价百万无人问津

学区房可谓是深圳二手房市场上的“硬通货”，是炒房的重灾区。被誉为深圳“顶流”学区房的百花片区，区内的国城花园曾在今年年初被曝出32万/m²的成交天价。而到了8月初，同片区内的长城大厦法拍房，以市场价7折（10万/m²）出售还流拍，二拍成交价9.89万/m²，低于指导价10万/m²。今年深圳福田区港中旅花园，一套116m²学区房，起拍价格1,969万，低于市场价500万，直到拍卖结束依旧无人问津。

深圳是全国楼市的风向标和高地，自2015年以来房价一路上涨领跑全国，即使出台了一系列的调控政策依然不受影响，始终站在全国房价的顶端。但是今年国家终于动了真格的，深圳这个“房价永不跌”的城市，开始跌跌不止。

深圳以往的调控措施基本都是针对消费侧进行限制，比如2020年的“715新政”“新八条”细则规定：

1.落户满3年且社保满3年方可买房，离婚也没用。当初非深户只要缴满5年社保或者纳税5年即可买房。现在买房必须要深户而且要同时达到社保要求，其难度可想而知。

2.二手房增值税免征时间从2年调整到了5年。

3.有贷款记录的，买普通房首付需50%；有一套房的，买普通房首付需70%，买非普通住房需80%。

4.普通住房认定增加价格指标，低于750万才算。

今年2月8日，深圳又规定：通过离婚分割房产给无资格一方，另一方3年内不得购房，直接打击了假离婚买房。 从以上信息可以看出，调控政策都是在限制买方市场，自从施行后收效甚微，无法从根本上降低二手房的热度。但是今年从限购升级到严查深房理、经营贷，从二手房指导价出台到打击学区房，一套套组合拳落下，房价和成交量都不再坚挺，双双失守。

从目前的情况来看，虽然还没有彻底改变深圳市场原先的供给和需求状态，但是也打击了部分房地产炒作者，让深圳的房地产市场逐渐恢复到一个正常平稳的状态。未来，在深圳买房投资的时代将要过去，但对于刚需来说却是利好的消息，至少现在多了些议价空间，少了些泡沫。

8月31日，广州也官宣将建立二手住房交易参考价格发布机制，成为了继深圳、东莞、成都、无锡后第五个实施此政策的城市。从种种迹象来看，这两年国家将下大力度来打击炒房行为，落实“房住不炒”政策，让人民安居乐业！