美国房价又“杀疯了”！泡沫警告？

今年二季度，美国房价飙升22.9%，达到创纪录的35.79万美元。

美国强劲的购房需求继续压倒性地超过待售房屋的供应，美国几乎每个角落的房价都出现飙升。虽然近几个月来购房狂潮已经显示出放缓的迹象，但房价的增长仍未冷却。

全美房地产经纪人协会(National Association of Realtors)周四表示，该协会追踪的183个城区中，有182个地区第二季度独栋现房销售价格中值较上年同期有所上升。其中94%的城区房价中值较上年同期上涨了10%以上。今年春季，美国的购房狂潮推动94%的大城市地区的房价以每年10%或更大幅的速度上涨。

由于全国各地的买家都在争抢稀缺的房源，二季度一套现有独栋住宅的价格中值较上年同期上涨了23%，达到35.79万美元的历史最高水平。买盘普遍上涨。该研究还显示，在调查的183个城区中，有173个在去年同期实现了两位数增长，高于第一季度的89%。

是什么推动了美国民众的买房需求？

较低的抵押贷款利率在一年多的时间里刺激了火热的美国房地产市场，库存短缺推动房价不断走高。购房者很难找到他们负担得起的房产，美国5月份二手房销量连续第四个月下滑。过去一年，低利率和远程办公的现象刺激了新的购房需求，房价已经攀升。与此同时，由于潜在卖家取消或推迟了搬迁计划，市场上的可售房屋数额有所下降。在一场竞价大战之后，那些进入市场的房子很快就被卖掉了。

但在过去几个月里，高房价吸引了更多卖家进入市场，并将一些买家推到了一边。据房地产经纪公司Redfin Corp.的数据，截至8月1日的四周活跃上市量比截至3月的四周近期低点增长了13%。

许多第二季度房价涨幅最大的都市区位于南部和西部，不过涨幅最大的是马萨诸塞州的Pittsburgh，房价中值较上年同期上涨46.5%。紧随之后的是德克萨斯州的Austin，涨幅为45.1%，和佛罗里达州的Naples，增长41.9%。

房价上涨对想要成为房主的租房者打击尤其严重。第二季度，首次购房者的月供占收入的比例从上年同期的21%跃升至25%。

看到这里，或许大家已经被这房价涨幅惊讶到，甚至会想到那部讲述2008年美国房产泡沫的知名电影《大空头》。

这一切真的会是泡沫吗？

大概率不会。相反，该行业认为，最近的疲软更多地是回归正常。虽然过去12个月的房价上涨了惊人的17.2%，但房地产研究公司CoreLogic预测，未来12个月的房价只会上涨3.2%。

NAR首席经济学家Lawrence Yun表示，房地产市场看起来将从'过热'转向'回暖'，价格涨势明显放缓，首次购房者的住房负担能力正在减弱。

Realtors集团的首席经济学家Lawrence Yun在报告中表示，在过去一年里，房价上涨和随之而来的住房财富积累非常可观，但不太可能在2022年再次出现，有迹象表明，更多的房产供应将进入市场，需求会有所减少。

房地产市场研究公司Zonda的首席经济学家阿里•沃尔夫在《财富》杂志上表示：随着经济重新开放，人们重新开始旅游和与朋友家人们团聚，对住房的痴迷会略有减少。这就是为什么房地产市场通常具有季节性模式，2020年房地产市场的独特之处在于，季节性明显消失了。

尽管过去一年的房价像2008年之前一样上涨，但2021年的走势与那次泡沫完全不同。如果美国房地产泡沫破裂，可能需要出现供应过剩。美国目前处于这一范围的另一端，在疫情期间下降了50%以上后，房屋库存仍接近40年来的低点。更不用说，根据房地美(Freddie Mac)的数据，美国大约有380万套单户住宅在建。在2008年泡沫形成之前，每年的房屋建造量比现在高出30%左右。

此外，人口统计数据表明，美国房产低库存将继续被购房者的需求所抵消。正如《财富》杂志之前报道的那样，美国正处于一个五年期间的中期，在这期间，出生于1989年至1993年的千禧一代人数最多，他们正步入30岁——这是首次购房真正开始的年龄。

但仍有一些不确定因素。

美国疫情导致抵押贷款利率跌至历史低点，这为购房者节省了大量的抵押贷款，并允许他们将预算向北延伸。如果通胀担忧令美联储受到惊吓而提前加息，将对房地产市场产生负面影响。

许多经济学家预计，房价增长将在今年年底前放缓。资本经济(Capital Economics)高级房地产经济学家Matthew Pointon表示，虽然美国疫情促使许多人搬到异地工作，但随着公司召回返工办公室，这一趋势可能会放缓。

此外，允许一些借款人暂停还款的抵押贷款延期计划将于9月30日结束。目前仍有175万借款人加入了贷款延期计划，占美国抵押贷款的3.5%。如果这些房主选择出售而不是重新还款，可能会导致房产库存上升。